전세계약 주의사항 11가지, 꼭 확인하고 계약하세요.

전세계약 주의사항 11가지를 알려드립니다. 최근 빌라왕 사태에서 보듯 전세계약은 확인을 잘해야 나중에 피해를 방지할 수 있습니다. 전세계약을 생각하신다면 아래 내용대로 꼭 확인하시고 소중한 보증금 지키시기 바랍니다.

 

목차
1. 전세계약 체결 전 주의사항 4가지
2. 전세계약 체결 시 주의사항 3가지
3. 전세계약 체결 후 주의사항 4가지
4. 정리

 

전세계약 할때 주의사항

1. 전세계약 체결 전 주의사항 4가지

전세계약을 체결하기에 앞서 확인해야 하는 사항은 4가지가 있습니다. 

 

 

① 전세가율 확인
② 무허가 및 불법 건축물 여부 확인
③ 선순위 권리 확인
④ 임대인 세금 체납 확인

하나씩 어떤 의미가 있는지 자세히 설명해 보겠습니다.

 

1. 전세가율 확인하기

전세가율의 의미는 매매시세와 대비하여 전세비용이 차지하는 비율을 말합니다. 

만약 1억짜리 집에 전세가 7000만 원이 형성되어 있다면 전세가율은 70%가 됩니다. 

 

적정 전세가율보다 높은 금액에 계약을 하는 경우는 매매시세 하락이 발생하면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

지역의 전세가율는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통하여 과거 매매시세와 전세가 시세를 이용하여 유추할 수 있습니다. 보통 전세가율은 50~80% 사이에서 결정되는데 과거부터의 기록을 보고 적정 수준인지 생각해야 합니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

 

 

2. 전입신고 가능여부

전세계약을 하는 경우에 전입신고를 통하여 대항력을 가지게 됩니다.

전입신고의 의미는 이 건축물에 언제, 얼마의 금액의 보증금을 지불하고 살게 되었다고 신고하는 것입니다.

 

만약 불법 건축물이나 무허가인 경우는 전입신고가 불가능하며 임대인이 낮은 전세가를 미끼로 전입신고를 못하게 하는 경우도 있습니다. 전입신고를 못하면 보증금 보호에 어려움이 생깁니다.

따라서 전입신고 가능 여부를 꼭 확인해야 하며 불법건축물 여부는 세움터에서 건축물대장 열람을 통해서 확인해야 합니다.

건축물대장 열람 바로가기

 

3. 선순위 권리 확인

선순위 권리의 의미는 해당 주택이 경매에 넘어가는 경우 돈을 돌려받는 순서로 생각하시면 됩니다. 따라서 순위가 뒤로 밀리는 경우는 선순위부터 돌려받기 때문에 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 

 

 

 

따라서 계약 시 보증금 보다 우선시 되는 채권이 존재하는지 등기부등본을 확인해야 합니다. 

인터넷등기소에서 등기부등본을 통하여 가등기, 담보권 여부를 확인하시기 바랍니다.

인터넷등기소 바로가기

 

 

4. 임대인의 세금 체납여부

임대인이 국세나 지방세를 미납한 경우에 경매에 넘어가면 세금을 차감하고 보증금을 지급하게 됩니다. 따라서

임대인이 세금을 체납하고 있지는 않은지 확인이 필요합니다.

 

불합리한  세금 체납 부분에 대한 많은 피해사례가 있어서 세금을 먼저 지급하는 부분이 바뀔 예정이지만 개정이 완료되기 전에는 꼭 확인하셔야 합니다.

확인하는 방법은 임대인의 동의를 통해 홈택스나 위택스에서 세금납부 여부를 조회할 수 있습니다.

홈택스 세금 조회

 

 

2. 전세계약 체결 시 주의사항 3가지

전세계약 체결 시에는 4가지 주의사항이 있습니다.

① 임대인 신분 확인
② 공인중개사 등록상태 확인
③ 주택임대차표준계약서 사용 여부 확인

 

1. 임대인 신분 확인

등기부등본에 나와 있는 임대인인지 신분증을 확인해야 합니다. 

만약 대리인이 나온 경우는 위임장, 임대인 신분증, 인감증명서를 확인해야 합니다.

보증금을 입금하는 경우에는 임대인 명의의 계좌로 송금하세요

 

주민등록증 진위확인 서비스 바로가기

 

 

2. 공인중개사 등록상태 확인

계약을 진행하는 공인중개사가 정상적으로 업무를 진행하는 것이 가능한 상태인지 확인해야 합니다. 

업무정지가 된 상태는 아닌지 혹은 미등록 업체는 아닌지 확인해야 중개사고가 발생하더라도 보상을 받을 수 있습니다.

확인은 국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 내용을 조회할 수 있습니다. 

그리고 계약서와 함께 중개대상물 확인 및 설명서, 손해배상책임 증서도 같이 받아 두시면 됩니다.

 

부동산 중개업소 조회 시스템 바로가기

 

 

3. 주택임대차표준계약서 사용 여부 확인

주택임대차표준계약서를 사용하게 되면 임대인의 미납세금 정도와 확정일자 부여 상황을 표기하게 되기 때문에 분쟁이 생기더라도 유리합니다.

 

앞서 계약 전에 확인을 했더라도 계약 당일 대출을 일으키는 경우, 전세계약을 중복으로 진행하는 경우도 있는 만큼 표준계약서를 사용하여 분쟁을 예방하면 좋습니다. 또한 특약으로 전세보증금보다 우선되는 담조권 설정을 못하게 명시하면 도움이 됩니다.

 

 

 

3. 전세계약 체결 후 주의사항 4가지

전세계약을 체결한 후에는 4가지 사항을 확인해야 합니다.

 

 

① 주택임대차 신고
② 권리관계 변동 여부 확인(잔금 시)
③ 전입신고(잔금 시)
④ 전세보증금 반환 보증보험 가입

 

1. 주택임대차 신고

전세계약을 체결하면 30일 이내에 계약내용 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고해야 합니다.

계약서를 첨부하여 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되기도 합니다.

 

 

2. 권리관계 변동 확인

잔금 지급 시에는 등기부등본을 다시 확인하여 근저당이 새로 설정된 부분이 있는지 꼭 확인해 봅니다. 

계약하고 잔금까지 사이에 몰래 저당을 잡는 경우가 있으니 확인이 필요합니다.

또한 기존 세입자가 있는 경우라면 세입자가 이사 나갈 준비가 되어 있는지도 확인하고 잔금을 지급해야 합니다.

 

 

3. 전입신고

잔금을 완료하면 가급적 당일 주민센터에 들려 전입신고를 완료해야 합니다. 전입신고 다음날부터 대항력이 발생하기 때문에 보증금을 보호받기 위해서는 빠른 전입신고가 필수입니다. 주민센터에 방문하기 어려운 경우는 정부 24에서도 전입신고를 할 수 있습니다.

 

 

4. 전세보증금 반환 보증 보험 가입

전세금에 대하여 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등에서 반환보증보험에 가입하면 전세보증금 반환 사고 시 대신 책임을 져주기 때문에 도움이 됩니다. 

만약 임대사업자의 주택에 전세로 들어가는 경우는 임대인이 의무로 가입을 하게 돼있기 때문에 확인을 해봐야 합니다. 

 

전세보증보험 가입 공식사이트 바로가기

 

 

 

 

4. 정리

전세 계약을 체결하는 경우는 전세 계약 전에 4가지, 계약 시 3가지, 계약 체결 이후 4가지를 확인해야 합니다.  이렇게 확인을 철저하게 해야 소중한 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 최근 전세 보증금 관련 분쟁이 많이 발생하고 있는 만큼 하나씩 잘 챙기시길 바라겠습니다. 이상으로 전세계약 시 주의사항 11가지에 대한 글을 마치겠습니다.