나대지 양도세율 알아보기

최근 건물을 짓기 위해 대지를 샀다가 급격히 인상된 건축비로 놀리고 있는 곳들이 많습니다. 이러한 나대지를 양도하게 되는 경우는 비사업용 토지에 해당하여 양도세율이 중과됩니다. 그럼 나대지의 양도세율에 대해 알아보겠습니다.

나대지의 양도소득세율은?

1. 나대지란 무엇인가?

나대지는 지목이 대지에 해당하는 토지 중 영구적 건축물 또는 지상물이 없는 곳을 이르는 말입니다. 만약 건축물 또는 지상물이 존재하더라도 무허가 상태의 건축물이라면 토지는 나대지에 해당하게 됩니다.
정확한 사전적 의미는 아래와 같습니다.

건축물 등 지상물(地上物)이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 말한다. 택지소유상한에 관한 법률에서는 지적법 제5조의 규정에 의한 지목(地目)이 대(垈)인 토지 중 영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻한다.

구체적으로는 지목이 대지(垈地)인 토지로서 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 너무 넓어 일정 기준을 초과하는 토지 등을 말한다.

그러나 나대지라 하더라도 토지수용법에 의하여 수용될 예정인 토지와 도로·공원·광장 등과 같은 도시계획 시설이 설치되기로 결정된 토지, 건축물 부설주차장으로서 일정기준 면적 이내의 토지는 택지소유상한면적 합산대상에서 제외된다. 곧 나대지는 미이용 택지인 동시에 언제라도 최고유효이용 원칙과 소유자의 의사대로 자유롭게 사용·수익·처분을 기대할 수 있는 부동산으로, 시장성이 가장 높으며 택지의 기본적인 형이라 할 수 있다

2. 나대지의 가치

 일반적으로 나대지의 가치는 전, 답, 임야에 비해 높게 평가됩니다. 토지의 가치는 토지에서 취할 수 있는 부가가치에 비례하게 되는데 가장 큰 부가가치 창출 방법이 바로 건축물을 올리는 행위에서 비롯되기 때문이다.

전이나 답에 건축물을 올리기 위해서는 까다로운 허가 과정을 진행해야 하고 전용부담금을 납부해야 하지만 지목이 대지인 곳은 이러한 부담이 없으며 이미 상하수도나 기반시설이 조성되어 있는 경우가 많아 건축 비용을 절감할 수 있어서 가치가 더 높습니다.

더군다나 나대지인 경우는 건축 시 철거해야 하는 번거로움도 없기 때문에 인기가 있습니다.

3. 나대지의 양도소득세

 나대지는 대지의 본래 목적인 건축물을 건축하지 않은 상태기 때문에 비사업용 토지에 해당합니다. 비사업용 토지인지 판단은 양도 시점에 건축물이 들어서 있는지만을 보고 단순하게 판단하지 않습니다. 토지 보유기간의 60%에 해당하는 기간 또는 5년 중 3년 혹은 3년 중 2년의 기간 동안 건축물이 건축되어 있어야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 만약 양도시점에 임박하여 절세를 위해 건축물을 지었더라도 사업용으로 사용했음을 인정받지 못함을 유념해야 합니다.

나대지와 같은 비사업용 토지에 해당하는 경우는 양도소득세가 기본 세율에서 10% 중과되는데 2022년도 기준으로 2년 이상 보유한 경우 양도소득세율을 아래 표와 같습니다.

비사업용토지(나대지) 양도소득세율

*업데이트: 2023년 1월 1일 기준 과세 표준에 변동이 생겼습니다. 

위 표에서 1200만원 이하 --> 1400만원 이하로 4600만원 --> 5000만원 이하에 누진공제 126만원으로 바뀌었습니다. 

 

 

 이 표는 현재 기준으로 작성이 되었지만 2021년 LH 사건으로 불거진 토지 투기로 인해 중과율이 기존보다 10%씩 상향되기로 했었다는 점은 참고해야 합니다.

 다행히도 20%로 상향하는 안은 몇몇 투기꾼 때문에 토지 전체 소유주에 규제가 가해진다는 비판이 일어 입법이 중단되어 반영되지 않고 있습니다.

또한 3년 이상 보유 시 제공되는 장기보유 특별공제도 LH 사태로 사라질 예정이었지만 이 역시도 입법이 완료되지 않아 기존대로 적용되고 있습니다.

비사업용토지(나대지) 장기보유특별공제율

 

* 계산 방법은 아래 글에서 예시를 따라해보면 본인의 세금을 유추하실 수 있습니다. 

나대지 양도소득세율과 세금 계산 방법 5분 설명

 

 

 

4. 유의점

나대지를 포함한 비사업용 토지의 양도세율은 유의해야 할 점이 있습니다. 위에도 언급했듯이 21년도에 LH 투기 사태에 따라 나대지를 비롯한 비사업용 토지의 규제가 발표되었습니다. 당장 시행할 것 같았던 중과세율 10% 상향과 장기보유특별공제 배제는 입법이 완료되지 않으면서 적용되지 않고 있습니다.
하지만 정부의 발표 안을 믿고 토지를 급하게 매매한 경우도 생겼으며 정부 발표 안에 따라 양도세율을 상향하여 안내해주는 자료들도 많이 있어서 계속 혼선을 주고 있습니다.
정부가 조금 더 시간을 가지고 꼼꼼하게 준비하고 진행하였다면 이러한 불편이 생기지 않았을 것인데 참 안타깝습니다.