인천 조정대상지역 해제에 따른 변화는?

 인천의 부동산 규제가 드디어 풀린다는 소식이 들려옵니다. 11월 초 국토부 주거정책심의윈회가 열리면 조정대상지역으로 묶인 인천을 해제할 예정이라고 보도가 잇따르고 있습니다. 그렇다면 조정대상지역이 해제된 인천에 어떤 변화가 생기게 되는지 알아보겠습니다.

인천 조정대상지역 해제되면?

조정대상지역이 된 인천 

 조정대상지역은 2016년에 매매가가 많이 오른 지역의 부동산 수요를 억제하기 위해 처음 등장했습니다. 주로 서울에 적용되었는데 과열되었다고 판단하는 지역을 세금, 대출, 청약, 거래에 불이익을 주는 방식으로 수요를 억제하고 가격을 안정시키는 정책입니다. 

 인천은 2020년~21년까지 가파른 부동산 시세 상승이 이뤄졌습니다. 19년도만 해도 미분양까지 나오던 인천 지역 부동산 시장은 2020년을 기점으로 송도, 청라국제도시와 GTX B 인접 신축 아파트들이 분양가 2배 이상의 실거래가를 기록하였습니다.

이로 인하여...

인천은 2020년 6월 19일을 기점으로 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되고 나머지 구들 역시 조정대상지역이 되어버렸습니다. 

 신축이 몰려있는 연수구의 송도국제도시, 서구의 청라국제도시, 남동구의 GTX B 역세권 단지 위주로 시세 상승이 이뤄 졌기 때문에 구축이 주로 몰려있던 여타 지역들은 상승기의 수혜를 받기도 전에 규제지역으로 편입되어 버렸습니다. 따라서 상대적인 박탈감과 함께 각종 규제를 적용받아 대폭 상승한 세금 규제들로 지역민들의 조정대상지역 해제 요청이 지속되어 왔습니다.

따라서 이번 해제 소식은 거래가 실종된 인천 구도심 지역에게 가뭄의 단비같이 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 물론 최근 급격한 실거래가 하락이 보이는 국제도시들에도 도움이 될 것입니다.

인천을 포함한 수도권 규제지역(22년 9월 26일 기준)

 

인천이 조정대상지역에서 풀리면 바뀌는 점은?

 

1) 2 주택자까지는 취득세 중과가 배제

현재는 두 번째 주택을 구매하게 되면 8%에 달하는 징벌적인 취득세가 부과되고 있어서 새로운 주택을 구매하는데 큰 걸림돌이 되었습니다. 조정대상지역에서 해제되면 2 주택자까지는 취득세가 중과되지 않고 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.

2) 양도소득세 비과세 기준이 보유 2년으로 변경

조정대상지역의 주택을 취득하면 비과세를 받기 위해선 실거주 2년을 해야 하는 상황이었습니다. 해제가 완료되면 보유 2년만 해도 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다. 

3) 일시적 2 주택자 기존 주택 처분 기한이 3년으로 변경

조정대상지역에서는 이사를 위해 새로운 주택을 구매 하면 기존 주택은 1년 이내에 매매해야 양도세 비과세 적용받을 수 있었습니다. 따라서 기존 주택을 처분하기 위해 무리하게 매매하는 경우가 생기기도 했습니다. 만약 조정대상지역이 풀리면 비과세를 위한 기존 주택의 처분기한이 3년으로 늘어납니다.

4) 세대원도 청약 신청이 가능

인천 대다수 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 세대주에게만 청약 신청의 기회가 부여되었습니다. 하지만 조정대상지역이 해제되면 1 주택 이상 보유한 세대원도 청약이 가능하게 변경됩니다. 또한 기존 1순위 조건이 청약통장 가입기간 2년 이상에서 1년 이상으로 확대됩니다. 

5) 중도금 대출 세대당 2건 가능

청약에 당첨되면 HUG보증 중도금 대출을 세대당 2건 받을 수 있습니다. 즉, 부부가 모두 청약에 당첨된다면 부부 각각 중도금 대출이 허용됩니다.

6) 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제/ 장기보유특별공제 적용

현재는 다주택자에 대하여 징벌적인 중과세(2 주택자 +20%, 3 주택자 +30%)가 적용되고 있고 장기보유특별공제도 배제되고 있습니다. 조정대상지역이 해제되면 양도세 중과세가 사라지고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.

7) 자금조달 계획서 제출 의무 없음

새로운 주택을 취득할 때 자금을 어떻게 조달할지 계획서를 내야 했는데 이에 대한 제출 의무가 사라집니다.

8) 증여 시 주택 취득세 인하

현재는 조정대상지역에서 증여를 하게 되면 12%에 달하는 취득세를 납부해야 하지만 조정대상지역이 해제되면 증여를 해도 3.5%의 취득세율이 적용됩니다.

9) 다주택자의 종부세율 인하

조정대상지역에서 2채 이상을 보유하면 종합부동산세가 중과되어 1.2%~6%를 적용받았는데 조정대상지역이 해제되면 일반세율(0.6~3%)로 적용받게 됩니다.

 

해제에 따른 단기적 영향은?

 인천의 현재 부동산 경기는 최악을 향하고 있습니다. 서구, 연수구를 비롯한 인천 전 지역에서 쏟아지는 입주 물량이 하필 금리가 급등한 최악의 시기와 맞아 떨어지면서 전세 시세를 대폭 끌어내렸습니다. 이런 상황에서 전세금으로도 잔금을 맞추기 어려운 집들이 나오고, 높은 주택담보대출 금리에 항복하고 급급매를 내놓는 집주인들이 등장하면서 매매가도 가파르게 하락하고 있습니다. 내년에도 입주물량이 많기 때문에 해가 바뀌어도 이런 현상은 계속 될 것입니다.

 이런 상황에서 조정대상지역 규제가 지속된다면 인천 부동산은 거래 매물만 쌓이고 실거래는 불가한 시장이 될 것입니다. 급등시기에 규제를 가했다면 급락 시기에도 적절한 규제 해제를 하여 매매를 유도하고 연착륙하도록 해야 합니다.

물론, 조정대상지역에서 풀린다고 하더라고 단기적으로 미국의 금리가 진정되지 않는 한 부동산의 반등은 어려울 것입니다. 하지만 조정대상지역이라는 규제가 풀리면 최소한 매매 자체에 대한 보다 긍정적 환경이 조성될 것입니다.